不動産のプロも納得のクオリティ！
価格が上がる土地の仕入れ力と信頼の高さ

愛知県在住で、名古屋に愛和の物件を1棟所有しているオーナーK様。K様は不動産関係の会社を経営しており、建物の劣化診断や修繕、リノベーションなどを事業として扱う、不動産のプロです。 なぜ愛和の物件を選んだのか、お話を詳しく伺いました。

新築の不動産投資に初トライ。ポータルサイトで愛和に出会った

私は愛知県で不動産関係の会社を経営しており、建物の劣化診断や修繕、リノベーションなどを事業としています。ですので、不動産投資についてはある程度の知識がありました。

昨年は、ひょんなことから会社で融資を受けることができたので、その資金を頭金に、短期間でキャッシュが得られるような投資を考えていたところ、たまたま知り合いから 「新築木造アパートの賃貸がいいんじゃないか？」と提案されました。新築木造アパート投資についてはあまり詳しくなかったのですが、「自分で運営してみれば勉強になるかな」と思い、トライすることにしました。

「新築木造アパートをやる」と決めてからは、不動産投資のポータルサイトで、私がよく知っているエリアに絞って物件を探していました。そのサイトで愛和の物件を見つけたんです。 まだ更地の状態でしたが、場所もいいし、規模感もいいので「ここがいいな」と思いました。愛和のホームページを見たら、建物のクオリティが高かったので「これなら10～15年くらいは、 手間をかけなくともキャッシュフローが回るな」とすぐにわかりましたよ。

物件を内覧して、クオリティの高さにほぼ即決

物件を見つけた2021年4月、さっそく愛和に電話をしました。愛和の担当者は腰が低い人で、印象がよかったですよ。 私が目当ての物件について聞いてみると「人気物件なのですぐに売れてしまうかもしれません」という不動産業者特有の受け答えをされました（笑）私が「同じような物件を見たいんですが」とお願いしたところ、 ちょうど他の物件で原状回復工事が終わったばかりの部屋があるというので、すぐに見せてもらいました。

建物を見せてもらったら、やっぱり良い部屋だったので、ほぼすぐに購入を決めました。愛和の担当者はその物件について「キャッシュフローがこれだけ出ます」とシミュレーションした数字を見せてくれました。 愛和のシミュレーションはわかりやすかったですね。物件価格の2割ほどを頭金として投入し、その物件を購入しました。

空間づくりがうまい物件、自分も家族も「ここに住みたい！」

不動産関係の仕事をしている私がなぜ愛和の物件を選んだのかというと、ひとつは立地の良さ、もうひとつは建物のクオリティです。

購入した物件は、間違いなくこれから価格が上がる立地にあると思います。私の地元は名古屋なので、よく知っているエリアなんです。

それに、愛和と同じような不動産会社は他にもありますが、建物のクオリティを見たら「愛和で間違いない」と思いました。愛和は空間づくりがうまいですね。 狭いところを広く見せているのが素晴らしいです。

キッチンとリビングの間には段差があり、半分スキップフロアのようになっています。それに、ロフトにあがる階段もきちんとしたものを使っているので、ロフトが居室に見えます。 また、デザインセンスが良いので、高い建材を使っていなくとも素敵に見えますし、設備も今ニーズがあるものは全てそろっています。

このような物件を見たので「これは放っておいても入居者がいるな」と思いました。オーナーとなる自分が住んでもいいなと思うくらいでしたし、自分の物件が完成した後で家族と一緒に見に行ったんですが、 家族も「ここに住みたい！」と言っていましたよ。

愛和のクオリティなら、私の物件の今の家賃は安いくらいと思っていて、2年後くらいに退去者が出たタイミングで家賃を上げようと考えています。 10年くらいはそのままで借り手がつくと思うので、その後は時代の流れやニーズを見て考えようと思います。15年くらい経ったら、設備や内装を変えるのがポイントじゃないでしょうか。 私の物件はあまり大きな間取り変更はできない土地なので、表層をどうするかですね。

あのエリアはこれから土地の価格が上がるので、できれば周辺の土地も購入したいと考えているんです。そういうビジョンを描く第一歩になりました。

中古に比べ新築は利回り低いが、全く手間なし

実際に新築木造アパートを購入してみて思うのは、全くやることがないので、正直言ってつまらないです(笑)。毎月同じ家賃が入って、同じ出費があって。新築なので出費が少ないですね。 やることがなさすぎて、買ったら終わり、という感じです。購入したのも忘れるほどで「あ、そういえば物件持ってるんだった」と時々思い出すくらいです。

だから私にとっては「この物件に愛着がわくのかな？」というのが悩みです。私が会社で扱っている物件は、中古物件ばかりなので、何かあれば修繕したりして「物件を育てていく」という感じなんですよ。

中古に比べると新築は利回りが低いですが、手間は全くかかりません。手間がかからないので、新築は一般投資家さんにとってはぴったりだと思います。 頭金さえ用意できれば、15年くらいは安心して安定収入を得られますから。

減価償却のことを考えると、購入してから最初の15年以内に売ろうと思えば売れる物件がいいですね。15年くらい経つと減価償却額が下がるため、課税所得があがり、キャッシュフローが減ります。 その金額が返済額よりも多いと、キャッシュは赤字になるので返済に困ります。複数の物件を所有していればいいのですが、1～2棟だとそうなってしまう可能性もあります。 なので、売ろうと思った時に売れる物件なのか、出口（売却）をしっかりと考えているのかどうかは重要です。

愛和の物件は頭金を2～3割入れれば、十分なキャッシュフローが発生します。愛和の得意なエリアなら、投資は成功するといっていいんじゃないでしょうか。

不動産投資は「その会社が得意なエリア」の物件購入を

私が愛和の物件に決めたのは、愛和が名古屋に進出してから10年近く経っているという理由が大きいです。 名古屋エリアについての土地勘は私の方があると思いますが、愛和もある程度は知っているだろうと。物件の出口（売却）を考えると、エリアに対する知識がないと怖いですよ。

不動産業者は、それぞれ得意なエリアがあるので、その会社が得意なエリアの物件を購入するといいと思います。 愛和は本社が福岡なので、そのエリアについての情報はたくさん持っているから、そこが今後どうなるかというのは予想がつくと思います。

私は今回、土地勘のあるエリアの物件を購入しましたが、もし愛和の本社がある福岡の物件を提案されたら、ちょっと悩んでしまうかもしれません。 自分が知らないエリアの物件の購入を検討する場合は、おそらく不動産会社のことをかなり調べると思います。

会社について調べるポイントは、過去の実績や社長のスタンスなど。それからその会社のお客さまや、同じ地域にある不動産業者からの評判などです。特に同業者の意見はとてもわかりやすいですよ。

愛和の強みは「土地の仕入れ力」と建物のクオリティ

これからチャレンジする方にアドバイスするとすれば、初めて投資する方なら、他のオーナーの話を聞くと安心すると思います。今は動画とかいろいろありますからね。 一方で、インターネットとか本とかいろいろな情報に頼って、勉強しすぎた人は頭でっかちになります。

不動産投資は、やってみないとわからないです。実際に買わないとわからないです。まずはチャレンジして、経験を積むのがいいと思います。 不動産はひとつとして同じものがないので、経験を積んで勘を鋭くするのが良い知識になると思います。

確実な情報を持っているエリアがある、得意なエリアを持っているというのは、その会社の強みですね。それが「土地の仕入れ力」です。それにプラス、建物のクオリティ。 愛和のクオリティは高いですが、クオリティの高い物件をつくる業者は東京などでは増えています。名古屋なら愛和以上のクオリティをつくる業者はあまりいません。だからいいんです。 そういう業者を見つける能力というのも、ある程度経験が必要です。

不動産業者は「ウソつき」多し。その会社は本当に信頼できるか？

物件ばかりを見るのではなく、その物件を持っている会社をよく見ることが大事です。どんなにそのエリアに強い会社でも、情報を正直に伝えてくれているかどうかがすごく大事です。 会社の理念などによると思いますが、不動産業者は「ウソつき」ばかりなので気をつけた方がいいです。

家賃収入や物件の出口（売却）について、シミュレーションはどの会社もいいものを提案すると思うのですが、未来の予想なので、実は何とでも言えてしまうんです。数字のマジックですね。 10年後や20年後はどうなっているか、本当は誰にもわからないです。でも、それが大事なところなんですよね。その伝え方が正直かどうかというのは、それぞれの企業のスタンスによります。

本当に信頼できる人から情報をもらうというのが大事なのですが、そこにも落とし穴があります。例えば、信頼できる友人が不動産会社に勤めているとしても、その会社が信頼できるかどうかは別問題。 もしその友人が「ウソをついても儲けたい会社」に勤めているとすれば、友人も会社に染まっている可能性があります。

一番は、その情報を信じられるか信じられないかの判断力なんですが、その判断力がない一般投資家の人たちは、不動産業者を信じるしかありません。

不動産はひとつとして同じものがないのに、他社の中には土地を仕入れてきて同じような形をつくって、同じような利回り計算でシミュレーションする会社もあります。 でも、愛和は自社が計算した利回りに合わなければ、土地は仕入れないと言っていました。それは信頼に値すると思います。