「人生を変えたい。何かしなければ」
将来の安定収入めざし、自ら調べて決めた良いパートナー

新潟県在住で、名古屋に愛和の物件を2棟所有しているオーナーJ様。将来のために金融資産も積み上げつつ、長年気になっていた不動産投資にチャレンジしました。 金額の大きさに「眠れないほど悩んだ」ということですが、自らさまざまなことを調べて納得の上で決断。初めての不動産投資で連棟を購入したJ様のお話を詳しく伺いました。

将来のため不動産投資に興味持ち、ネットで調べたら玉石混交で…

今の仕事にやりがいと使命感を感じてはきましたが、年齢を重ねながら「今の働き方を続けるには、これから先、心身への負荷がいよいよ大き過ぎるのでは？」と感じる事が多くなりました。 50歳を間近に控えて人生の後半戦を考えた時、勤務医をこのまま続けていくとしても、いずれ働き方を変える事での減収分を補える副収入を得る方法はないか？と模索していました。

10年ほど前から株や投資信託を主体とする投資は既に開始していて、今も続けています。バクチのような投機ではなく（＝あまり大儲けは狙わず）インフレ対策～貯蓄代わりの積立投資です。 金融資産は年率3~5％くらいで成長してくれれば、と思っていて、今のところは幸いに目的は果たせています。 仮にこれから「○○ショック」みたいなことが起きても、バーゲンセールで安く底値を拾えてラッキー、的に地道に継続していくスタンスです。

そういう投資をしながらも、金融以外の資産も残せたらいいなと、不動産投資のことが頭の隅に引っかかっていました。 実は、私の父は約35年前に地方都市で小規模な不動産投資を始めていますが、傍目から見ているといろんな意味で不安要素が大きく、そして、メンドくさそうでもあり、何よりも不動産は扱う金額が大きいので、 一歩踏み出せませんでした。父が段々と高齢になり「負動産を相続するとしたらどう対処すべきなのか？」という、どちらかというとネガティブな要素が、私の不動産投資への関わりのスタートかもしれません。 気にはなるが、あえて見ないようにしていた、、と言えます。

2020年の夏頃から、少し本格的に、但し徒然に、ネットで不動産投資について調べたり、不動産投資に関する本を注文して10冊ほど読んでみたりもしました。 しかし結局は、情報量過多の今の時代特有のノイズも多く、文字通り玉石混合なのにそれを見分ける術もなく、「自分でやるとしたら、自分に合っているのはどれだろう？」と悩むことも少なくありませんでした。

セミナー受けてリアルに感じ「人生を変えたい。何かしなければ」

ネットや本で調べるだけではなく、不動産投資のセミナーにもいくつか参加しました。 業者が主催しているセミナーでは、ある程度まで情報収集した私から見ると、悪い意味で目を疑うようなシミュレーションがサラッと提示されていることもありました。 でも、人によっては、勉強不足のまま良い面だけを不用意に信じて（勘違いして）そのまま契約してしまうかもしれませんし「自己責任とはいえ、不動産投資は怖い世界だな…」と実感しました。

そんな頃、2020年12月に愛和が開催しているオンラインセミナーを見つけ、受講することにしました。
セミナーでは、過去の実際の事例を挙げながら不動産投資のメリット／デメリットの双方をストレートに伝えて頂けたので、安心感がありました。 自分たちの利益優先で、耳触りの良いことを強調するような業者にはない篤実さを感じました。 人の本質の一部は（たとえオンライン面談ではあっても）まとう雰囲気にある程度滲み出てしまうものだと思いますが、愛和の担当者は、契約を急かすこともなく、顧客目線に立つ事もできる、 優れた営業マンだったと実感しています。

セミナーで詳しい話を聞いた後、ネットや本で調べているだけの時点では所詮は絵空事であった不動産投資のことがリアルに感じられて、正直、少し怖くもなりました。 それだけ、真剣に検討し始めている自分を実感しました。私は既に住宅ローンを抱えていましたが、不動産投資を始めるとなると更に大きな負債を抱える現実に直面します。 ロバート・キヨサキの言う「違う種類の借金」という事は頭では理解できていても、団信に加入できるメリットは分かっていても、その恐怖心はなかなか抜け切れませんでした。

契約する時はもちろん、決済が完了して物件引き渡しを終えた後も「大丈夫だろうか？きちんと運営していけるだろうか？」と心の中で自分に問いかける時がありましたし、 今現在も心の片隅には常に不動産のことがあって、やはり不安や心配がゼロという訳ではない事を実感します。

…それでも、不動産投資事業を始めることに踏み切ったのは、「将来の人生のために、今、何かしなければ」という思いが強かったからだと思います。

本業があるから「不動産投資には良いパートナーを」

セミナーで愛和の担当者からは、長期的な収支シミュレーションを提示され（後に資料として郵送して頂きました）、リスクに関しても箇条書きでそれぞれの項目の説明を受けました。 但し、私は投資会社が作成したシミュレーションが完璧だとは思っていません。 業者の話を額面通りにそのまま受け止める、鵜呑みにするのではなく、空室率や家賃下落率などは自分でシミュレーションし直さないと不安だと思ってしまう性分です。

不動産会社自体についても同様で、インタビューでこのように話すのは恐縮ですが、可能な範囲で自ら調査しました。 具体的には、ホームページやブログの読み込み、ネット上の評判（顧客・投資家目線だけではなく、就活希望者のサイトも閲覧）を渉猟し、前社長が執筆した本も購読しました。 ネットの有料サービスを利用して愛和の財務状況も確認しました。

私のように本業があって時間があまり取れない人間が不動産投資をするのであれば、「信頼できるパートナーとなる会社を探して、 そのパートナーが運営するチームに任せするのが良いだろう」と考えていましたから、偶然にも愛和に巡り合えた事を大事な縁にも感じました。 …この段階では、愛和を全面的に信頼したというよりも、70％位、信頼した感じでしょうか。 担当者を通じて愛和の社風や企業理念と実際にやっていることに齟齬がないと感じ、「自分のフィーリングを信じてもいいかな」と思うようになりました。

新潟在住で名古屋の物件を。将来性に期待

セミナーを受けた翌月の1月には、担当者から名古屋の物件を2つ（それぞれ最寄駅が異なる別の区に立地）紹介してもらいました。私は新潟在住です。 名古屋には若い頃から最近まで私用や学会参加で何度か訪れてはいますが、土地勘がある訳では全くありません。 地元ではなく遠隔地の名古屋を希望したのは、都市の規模が大きく賃貸需要が底堅い将来性に期待したからです。また、リニア新幹線が開通することで活性化しそうな東海地方の中核都市であることも好印象でした。 土地の価格自体は「上がればいいな」とは思いますが、キャピタルゲインへの過度の期待は控えるように自ら言い聞かせています。

前述のように、私はできる限り自分で調べて納得してからでないと行動に移せない性分なので、提案された名古屋の物件についても分かる範囲でその詳細 （立地、GoogleMapからの街の雰囲気、ハザードマップ、路線価格、想定家賃等）を自ら検索しました。

また、新築木造アパートの一般的な建設コスト、返済率や自己資金に関することなど、先輩の大家さんへもアドバイスを求めました。 以前、不動産投資についてネット検索している過程で知り合った方で、個人で不動産投資に関するブログを書いている人です。 実際に自分で不動産投資に長く取り組んでいる方に質問して答えて頂けるのはありがたかったです。

当時はずっとコロナ禍だったので、愛和担当者からの物件資料や契約書類雛形の送信、それに対する私からの返信など、やり取りは殆ど全てオンラインで行いました。 夜間に書類を読み込んだり、いろいろ納得するまで調べて、2月下旬に契約。その時に初めて物件を直に現地へ見に行き、愛和の担当者にも初めて直接会いました。

２棟を連棟で購入。空室リスク回避と売却時の選択肢広げる

初めての不動産投資ですが、私は名古屋に２棟を連棟で一括購入しています。これは愛和から提案された訳ではありません。 私が購入検討していた物件の隣地にも愛和が別に計画している物件があることを知ったので、私自ら連棟一括での購入希望を担当者に打診しました。

最初に私が愛和から提案された１棟は6戸なのですが、連棟なら2棟で14戸になります。 事業的規模として法人設立のメリットも出てきますし、空室に対する備えとしても、戸数が多い方がリスク回避になる点は考慮しました。 「一撃目の2棟でキャッシュフローがより多く確保できるのであれば、その次に繋げやすくなるかな」とも考えました。チャンスがあるなら連棟の方が良いかな、と。 また、もっと先の将来、例えば20年以上が経過した後に物件売却を考える場合、土地が２筆合わせて整形地で自己所有である分、売却の選択肢が広がるのではないか、とも考えました。

…２棟合わせると、物件価格は約1億5000万円になります。金額の大きさに、寝付けない～眠りが浅い夜が暫く続きました。 でも、10年後や20年後は、今の立ち位置から想定されるのとは違う自分でありたいという強い思いの方が優りました。 また、自分で調べて、判断して、私自身が決断した納得感もあるので、本質的なところでは後悔しないのではと思っています。

２棟購入してからまだ短期間しか経っていませんが、毎月ありがたく家賃をいただき、返済も滞りなく行っています。 大切な賃貸管理の面でも、物件は愛和にしっかり手綱を握ってもらっている安心感があります。

最終的な目標は５棟。不動産投資で安定した収入は安心

３棟目の購入も検討していますが、名古屋以外の地域を考えています。 日本に住んでいる以上、そして、東日本大震災を目にした以上、（火災保険・地震保険には当然、加入してはいますが）災害リスクの分散回避はどうしても考えてしまいます。

不動産投資事業は、良いパートナーに巡り合えれば自分が住んでいる場所から遠隔地でも大丈夫なことを実感しましたから、関東、関西、福岡でもいいかなと。

どんな建物にするかはまだ検討中ですが、新築木造アパートであれば再び愛和にお願いしたいです。 運営し易さを重視したこと、愛和に巡り会えたことから、私は不動産投資を新築１棟アパートから開始しましたが、税金のことを考えると、３棟目はあえて個人名義での築古物件取得も考慮しています。

将来の目標は、毎月50万円のインカムゲインを得ることです。物件はできるだけ長く愛着を持って運営しつつ、できれば次世代に継承を図るのが理想ですが、どんな物件もいずれは必ず老朽化してきます。 目標達成までの過程で資産の組み替えも必要かもしれませんし、これから先、更に年齢を重ねて融資を引けるかどうか？も分かりませんし、、不透明ではありますが、できれば５棟ですね…。

自分が高齢になってから「○○ショック」を契機に積み上げた金融資産が急に半減することもあり得る、と感じます。現金の貨幣価値も、程度の差はあれ必ず下落するのではないでしょうか？ その場合、インフレに合わせて家賃設定も上げられる余地が生まれます。そういう意味でも、不動産投資事業から安定収入を見込める安心が得られれば、と考えています。

良いパートナー見つけてチャレンジを。CFの扱いには注意

不動産投資について自分なりに様々な情報収集をして、実際に一歩踏み出した私が「これからチャレンジする方へ向けてコメントできること・伝えておきたいことはないか？」と、 インタビューの最後にご質問を頂きました。

仕事上、お金のことや投資のことを同僚や先輩上司に話せる雰囲気は長らくありませんでした。 しかし、人として気が合うのか、現在の職場には、仕事を離れて私生活や趣味のことも話せる（相談を受ける）20代後半の後輩がいます。 そんな彼との雑談の流れで、ある時「お金の話」もするようになり、不動産投資の話題にもなりました。私と知り合う前から彼が不動産投資に興味を持っていたことが分かり、 世代間の意識格差に驚いたことを覚えています。自分が20代の頃は「投資」なんて考えてもいませんでしたが、これもきっと「時代」なのだと感じます。

私は47歳で本格的に不動産投資への取り組みをスタートしましたが（愛和との契約時年齢は48歳）、今現在はもっと早く30代～40代前半で始めればよかったと思っていることを、若い彼には率直に伝えています。 その方が、長期融資も継続して受け易く、市況的にも規模拡大を図り易かったのでは？と、思っています。

また、不動産投資は日常生活では扱うことのない桁の違う金額を取引する分、失敗しない為にも良いパートナーと組む事が必須に近いこと、先んじて自己資金をしっかり貯める必要があることを彼には伝えました。

…最後に蛇足かもしれませんが、一般論としてキャッシュフロー（以下、CF）に関する自分自身への覚書、にて終わらせて頂きます

富裕層ではない私達が「１棟新築アパート」を「融資」を使って購入する投資法は長期的視野が必要で、運営が開始された後に得られ始めているCFを「生活費に補填する」というのは、今の自分には考えられません。

CFを得るために「融資期間を長く取る」ことは原則で、同時に「期限の利益」を得る安全弁にもなっているのは事実だと思います。 もし金利負担が惜しければ、余計に手数料がかかるかもしれませんが、後から繰上返済で融資期間は短縮できます。しかし、それで得られているCFは、あくまで「先取り」です。 シミュレーション上、デットクロス（元金返済額が減価償却費を上回る状態）を迎える22年経過以後は納税額が増えるため、その物件単体ではCFは枯渇、もしくは納税資金を持ち出すことも考えられます。 つまり、マイナスCFです。

ですから、CFを「生活費に補填する」というのはかなり先の話で、それまでは得られたCFを将来の修繕積立金や納税資金、空室リスクや金利上昇リスクへの備え、もしくは規模拡大のための自己資金、 として見るのが妥当と感じています。