月日の経過によって、価値が落ちていく建物とは異なり、土地の価値は基本的には変わらないとされています。
土地の価値を金額で表すには、建物よりも複雑な方法を必要とします。

その方法として、土地の場合は5つの観点から価値を金額に表現することができます。
これが、一物五価というものです。

今回の記事では、土地の値段を示す一物五価について、それぞれの違いや調べ方を踏まえて詳しく解説します。

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土地の値段を明確にする一物五価

一物五価とは、1つの物に対して価格を示すものが5つあることをいいます。
土地は、公示地価と路線価、地価調査、固定資産税路線価、実勢価格の計5つの価格があります。

計算する方法が異なりますので、同じ土地の価格なのにそれぞれ金額も違います。
ここでは、それぞれの違いや調べ方について見ていきましょう。

1．公示地価

公示地価は、ほかの価格と比べて身近な部類に入る言葉です。
国土交通省のなかにある土地鑑定委員会が、定めた地価公示法に基づいて鑑定を行なって、1月1日の段階におけるその土地に対して正確な価格を公表します。

その年の公示地価は、3月の下旬に発表が行われます。
毎年この時期になるとテレビのニュースや新聞などで、公示地価の変動に関して大きく報じられます。

土地は、ただ地面を切り取った区域なだけではありません。
土地によってさまざまな条件が異なるので、似たようなものはあっても1つとして同じものはないのです。

鑑定では、その土地の一部を標準地として定めて行います。

公示地価は、毎年国が発表している重要な参考資料です。
不動産の取引において、土地を売買する際の価格の目安となります。

不動産の取引は、馴染みのない方にとっては価格の目安がわからないかもしれません。
公示地価は、信頼できる期間が目安となる価格を提示することで、参考にしてもらうことを目的としています。

2．地価調査

地価調査は、公示地価と似た部分が多い土地の価格です。
公的な期間が提示する土地の価格という点においては共通しています。

公示地価は国土交通省、すなわち国が手がけているのに対して、地価調査は都道府県が行なっている点で異なっているのです。
地価調査も公示地価と同じように、こちらの場合は国土利用計画法などに基づいて行われます。

公示地価が1月1日の段階なのに対して、地価調査は7月1日の時点における基準地の価格を鑑定。
7月1日の時点における基準地の価格を鑑定する都合上、公表されるのは毎年9月の下旬ころとなります。

基準地は、公示地価と同じ場所を指定しているものもあれば、異なるケースも存在します。

公示地価と組み合わせることで、半年に1回、また異なる基準地の価格も参考にすることで必要な情報を補完して、より信頼できるデータが手に入るでしょう。

3．路線価

相続税路線価あるいは相続税評価額とも呼ばれるものです。
国税庁が関わっており、財産評価基準書に基づいて鑑定を行い、毎年7月の頭ごろに公表されます。

公示地価と同様で、毎年1月1日の時点における路線価です。
路線価は、その土地に対して相応しい相続税あるいは贈与税を算出するために用いられます。

相続税や贈与税は、路線価に基づいて計算されます。
路線価の算出に用いられるのは、路線価方式または倍率方式のどちらかの方法です。

4．固定資産税路線価

全国の市町村が3年に1度の頻度で4〜6月ごろに公表するのが、固定資産税路線価です。
東京都の23区に関しては、都から発表されます。

固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税など、これらを正しく算出するために用いられます。
ほかとは大きく異なり、3年に1度の頻度で公表されるのが特徴です。

また、鑑定するのは、公表する前の年の1月1日時点における固定資産税路線価です。
2021年は固定資産税路線価が公表される年でしたが、その価格は2020年1月1日の時点によるものです。

その価格が細かく変動するのであれば、3年に1度ではなく毎年鑑定を行うほうが望ましいと思われるかもしれません。
しかし、固定資産税路線価の鑑定には、費用や手間が大きくかかります。

そのため、固定資産税路線価は3年間据え置きとしているのが原則です。
ただし、公示地価が下がっていた場合、下落措置修正が適用。

この場合、固定資産税を算出するときに下がった公示地価を踏まえたうえでの評価額が算出されます。
相続税路線価と同じく「路線価」ですが、単に路線価という場合には相続税路線価のほうを指します。

5．実勢価格

ほか4つの価格は、公的機関が鑑定を行なって算出した目安という点で共通していました。しかし、実勢価格は、これらのどれとも異なります。

実勢価格とは、不動産の取引のなかで、実際にやり取りがあった価格のことです。時価とも呼ばれており、当事者である売る側と買う側の間で初めて決定します。

当事者同士で取引が確定すれば、その価格が実勢価格になります。
もし、成立した取引のデータがなければ、ほかの公的機関が鑑定して算出した価格や似たような条件における過去の情報から推定したものが実勢価格となるのです。

不動産の取引を行うなかでもっとも重要な価格のデータ

土地には、1つとっても5つの価格がありますが、実際に不動産の取引を行うなかでもっとも重要となるのは実勢価格です。

参考になる資料としては、公示地価や地価調査なども重要に思えるかもしれません。
しかし、過去に取引があったのであれば、実際に行われたやり取りのデータのほうがもっとも有益です。

実勢価格を確認するのは難しいことではありません。
実勢価格は、たとえば街中で見かける不動産の広告のように不動産会社が提示してくれているためです。

気になる情報が見当たらなければ、不動産会社に直接聞いてみてもよいでしょう。

加えて、国土交通省がまとめている土地総合情報システムには、過去に行われた不動産のやり取りに関する情報が簡単にチェックできます。
こちらも実勢価格を調べるために参考になるでしょう。

しかし、どれだけ参考になるといっても、やはり過去の情報に過ぎない点には気をつけなければいけません。
場合によっては、その土地そのものの過去の実勢価格ではなく、近隣の似たような条件のものであることもあります。

少し離れているだけの土地に思えても、たとえば最寄り駅までの距離が近いほうが物件としては価値が高いでしょう。
また、その土地に付随していた建物によっても大きく異なります。

あくまでも参考資料として捉え、これから始める取引が実勢価格で行われるわけではないことを覚えておきましょう。

複雑な土地の値段を明確にする一物五価

たとえば、不動産のように大きな価値のあるものを相続する場合、その値段に対して相続税がかかります。
しかし、現金とは異なり、不動産は物ですので相応しい金額がわかりません。

この金額を明確にするために、相続税路線価が存在します。同様に、とくに土地は価格が明確になりにくいのが特徴です。

一物五価について知っておけば、参考になる情報を入手するのに役立つでしょう。