アパート経営について調べていると、一緒になってよく出てくる言葉に「サブリース」や「一括借り上げ」があります。

この言葉は、ほとんど同義であり、不動産投資（アパート経営）の領域で使われています。

ただの専門用語でなく、投資を検討していく過程で必ず押さえておく必要のある言葉です。

なぜなら、「サブリース」と「一括借り上げ」がどのようなものか把握することで、大きな失敗を防ぐことができる可能性があります。

今回は、「サブリース」・「一括借り上げ」とは何か、メリット・デメリットの説明を行い、不動産投資（アパート経営）を検討していく上で成功に近づくには何に注目するべきかを説明していきます。

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サブリース・一括借り上げとは何か？

サブリース・一括借り上げとは、転貸を目的としてオーナーから部屋を一括で借り上げることを指します。

そして、不動産管理会社は、部屋を借りているオーナーに家賃を払います。

通常の契約であれば、オーナーと入居者の間で賃貸契約を結んで入居者が家賃を払います。
サブリース・一括借り上げの場合は、オーナーと入居者の間に不動産管理会社が入ることになります。

そうすることにより、仮に空室などが発生しても、契約をしている不動産管理会社から、オーナー様は一定額の家賃保証をしてもらえるシステムです。

このサブリース・一括借り上げというシステムによって、「どのようなメリット・デメリットが生じるのか」「何が問題なのか」どう考えていく必要があるのかを見ていきます。

サブリース・一括借り上げのメリット

サブリース・一括借り上げは、空室リスクを軽減できるメリットがあります。

なぜなら、不動産管理会社が全ての部屋を借りている状態になるからです。

不動産投資（アパート経営）のリスクで心配されるものとして、空室リスクがあります。

1部屋空室ができれば、空室期間はその部屋の家賃が入りません。

アパートや1棟マンションの場合は他の部屋でリスクヘッジができますが、部屋が1室しかない区分マンション経営などの場合は空室期間は大きな費用がかかってしまいます。

サブリース・一括借り上げを使うことで、全ての部屋を不動産管理会社が借りている状態になるので、こういった空室リスクの心配が無くなることがメリットです。

また、不動産管理会社が部屋を借りている状態なので、家賃の滞納リスクや滞納された時の家賃回収を代行してもらえる効果もあります。

この話だけを聞いて、不動産投資（アパート経営）における空室リスクや家賃滞納リスクが減るので、安心できるシステムだと判断してしまう方もいます。

次は、デメリットをみていきましょう。

アパート・マンション経営の空室対策をまとめた記事はこちら

サブリース・一括借り上げのデメリット

サブリースと一括借り上げを利用することで、空室リスクや家賃滞納リスクを軽減できるメリットがありましたが、デメリットもいくつかあります。

デメリットとしては

• ・家賃収入が少なくなる
• ・家賃の減額を求められることがある
• ・減額に応じない場合、契約を解約される可能性がある

という3点が挙げられます。

家賃収入が少なくなる

サブリースや一括借り上げは、全部屋を不動産管理会社が借りることで一定額の家賃保証をします。
しかし、その保証額は満額ではありません。

元々の設定家賃で満室になった場合の9割を支払うケースが多く、この場合5万円の部屋が8個あるアパートを想定すると、本来40万円の家賃収入が36万円になります。

年間にすると、48万円家賃収入が減る計算になり、
もう少し長期的な見方をすると、3年で144万円、5年で240万円になります。

得られる家賃収入の上限が下がるという事は、投資の利回りが下がることも意味します。

建物代金6000千万円で利回り７％の投資案件があったとして、サブリース・一括借り上げ契約を結ぶことにより、家賃収入の9割が上限となります。

表面利回りで計算すると、年間のリターンは420万円だったのが、378万円になります。

家賃収入は、全てが手取りとして計算できるわけではなく、税金の支払い・ローン返済・将来的なリフォームなどを含む修繕費などに使うお金も含まれています。

不安などが先行して、安定を重視することで収益が悪化し、本来得られた利益が得られない結果になります。

家賃の減額を求められることがある

サブリースや一括借り上げで問題点となりやすいのはこの部分です。

大家さんに対して、サブリース・一括借り上げ契約を結んでいる不動産会社が家賃の値下げを打診することがあります。

「家賃の減額を行わないと、現状では募集行っても入居者が入らない」ということを言われ、渋々応じることになります。

契約書には、賃料の定期的な見直しを行う旨の条項が記載されていることが多く存在しますので、確認をしっかりしておく必要があります。

減額に応じない場合、契約を解除される可能性がある

落とし穴になりやすいのがこの部分です。

長期間の保証があるから契約したのに、その契約事態がなくなってしまうケースです。

契約書にどのような条項が入っているのかは、知識として知っておく必要があります。

契約を結んだ会社は、物件を建設する過程で稼ぐので、サブリース・一括借り上げ契約や管理契約を解約しても大きな影響はありません。

なぜサブリース・一括借り上げが問題になるか

概要を理解した上で、ここからが本題になります。

メディアなどでアパート経営などについて取り上げる際に、サブリース・一括借り上げが一緒になって取り上げられるケースが多い傾向にあります。

営業やセミナー等で地主さんに対して、新築アパートの建築を受注するために「土地活用をしませんか？」「相続税対策でアパート絵を建てませんか？」「資産を守りませんか？」と呼びかけ、相手がリスクについて考えると「サブリース・一括借り上げがあるから大丈夫です」と言うことで安心してもらう流れが一般的です。

サブリース・一括借り上げの契約が、将来的に減額する可能性があることや、定期的に家賃の見直しがあることを伝えずに行われ、結果として建築が終わってからトラブルになります。

しかし、問題の本質は契約の食い違いではありません。

元々、賃貸需要の少ないエリアに建築を行おうとする業者が、建築を行うためにサブリース・一括借り上げによって保証をすると言い、建てさせることが問題なのです。

建築を行う会社は、建築によって利益を確保しているので、建てた物件のサブリース・一括借り上げ契約や管理契約は解約しても問題ありません。

しかし、建てたオーナー様は解約されることで、追い込まれます。

元々の賃貸需要が少ないエリアなので、保証がされなくなると一気に借り入れ返済の負担が増します。

少し赤字になるくらいならまだ良い方で、借金が残ったり大幅に資産を失うこともあるのです。

また、サブリース会社の多くは建築＋サブリース契約の両方をやっている場合がほとんどです。

そして、サブリース契約・一括借り上げは、受注するための道具として使われることもあります。

建築＋サブリースを提案した業者に、「建築は他で、サブリースだけお願いはできますか？」とするとNOと返ってくる可能性は高いです。

アパート経営を検討していく際に、サブリース・一括借り上げをどう考えるべきか？

ここまでの解説で、「サブリース」「一括借り上げ」をどう捉えるかがわかってきたと思います。

アパート経営を含む不動産投資では、「サブリース」や「一括借り上げ」があるから「将来的な収支が保証されている」と考えるのでなく、あくまで補助的なものとして考える必要があります。

本当に着眼するべきポイントは、購入する物件が中長期的に賃貸需要の見込めるものなのかです。

サブリースや一括借り上げは空室を保証するものであって、収支を保証するものでも満額の家賃を保証するものでもありません。

家賃を減額して設定することや、減額の請求を受け入れない場合は解約するケースもあります。

サブリースや一括借り上げの提案を受けて「将来的な収支が保証される」という前提で考えると、その後に「当初の計画と違う」となってしまい大変なトラブルに陥る可能性が高まります。

一方、それらは補助的なものだと理解し、「あくまで投資対象は賃貸需要がある立地・建物」ということを前提にシミュレーションを行い、サブリースや一括借り上げをオプションとして検討するならば大きな問題はないと考えられます。

なぜなら、条件が合わなくなり解約になること・契約をしている不動産管理会社が倒産することがあったとしても、賃貸需要のある立地と建物であれば、別の不動産管理会社に管理を移した後も問題なく運用を継続していくことができるからです。

アパート経営は安易な「儲かる」話でなく、１つの事業を所有するという認識が必要です。

所有することで税金関係では、確定申告などの負担が出ることもあります。

また、大きな金額が動かすことになるので、シュミレーショ等も事前に行うことをお勧めします。

サブリース・一括借り上げのまとめ

メリットやデメリットを把握した上で、空室対策にサブリースや一括借り上げを利用することは１つの手段ではあります。
ただ、あくまで補助的なものだと考える必要があることに気づいていただけたと思います。

注意点の１つとして押さえておいて下さい。

アパート経営を含む不動産投資は賃貸需要があって初めて成り立つ投資です。

その要素を満たしていて、オプションとして検討することは有りですが、そうでなければお勧めはしません。

まずは検討している立地や建物に賃貸需要があるか調べてみることが必要です。

愛和では基本的にサブリース契約を希望される方のみに提案し、ほとんどのオーナー様は

サブリースや一括借り上げは行わずにアパート経営を行っています。

愛和では、お客様の「投資の目的」に応じて、多角的な視点から検討を行い、最適なプランニングを行うことを強みとしています。

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