収益を目的としアパートを購入または建築した場合、大家もそのアパートに住むことは可能です。居住空間を確保しながら毎月の家賃収益を得られるアパート経営は、場合によっては節税対策にもなるなど、さまざまなメリットがあります。

一方、空室のリスクや修繕の必要性などデメリットもあるため、安易な考えで望めるものではありません。しかし計画を立て、現実的な見通しを持って運用すれば、長期にわたり安定した収入を得ることも可能です。

本記事では収益目的のアパートに住む際の注意点や、収益物件に住むメリット・デメリットについて解説していきます。

経営するアパートに大家が住む方法

収益を目的とした投資用物件にはさまざまなものがありますが、居住用の賃貸物件として家賃収入を得るタイプの投資用物件は、初心者でも始めやすいものとして注目を集めています。

居住用の投資物件の中でもアパート経営は、一棟まるごと購入または建築し、各部屋を賃貸とし貸し出すことで収入を得る一棟投資です。

一区画だけを購入して貸し出す区分投資型のマンションと異なり、「家賃収入が0になってしまうリスクが少ない」「建物が古くなっても土地が資産として残る」などのメリットがあります。

オフィス物件などと比べると初期投資が少なくて済み、人気のエリアや今後需要が期待できるエリアなどを選べば、長期間比較的安定した収入が期待できるでしょう。

もちろん考えなければならないことはたくさんありますが、投資用物件としては比較的購入もしやすい上に収益面でのリスクが少なく、もし売りに出すとしても売却しやすいことから、アパート経営はおすすめの投資といえます。

経営するアパートには大家自身が住むことも可能です。その場合にはいくつか注意しておきたい点があります。

投資用物件を購入または建築する際の注意点

部屋を賃貸として貸し出しているアパートの一室に大家が住むと「自宅兼アパート」という投資用物件に該当します。

自宅兼アパートの投資用物件を購入または建築する場合、融資を受ける銀行の許可を取る必要があります。

というのも、経営目的のアパートに対するローンは、金利の低い住宅ローンではなくアパートローン（投資ローン）を組まなければならないからです。

アパートローンの査定は、金融機関が家賃収入の見込みや、どれくらい利益が出るかなどの情報を加味して、融資の可否や金額、金利を決定します。

全室を貸し出す予定で査定したにも関わらず、一室に大家が住んでしまうと、その分家賃収入が減ることになります。

当初の査定条件から見込が変わってしまうため、融資を受ける銀行の許可が必要になるのです。

銀行に何も知らせずこっそり住んでいるのが発覚した場合は、一括支払を求められることもあるため注意しましょう。

また、賃貸アパートとして所有している物件にそろそろ住もうと考えても、既存の入居者がいる場合は、大家都合で退去を依頼することはできません。最初は賃貸アパートとして経営し、将来的にその物件に住みたいと考えているなら、空室になるタイミングを待つ必要があります。

投資用のアパートを購入または建築するなら、長期的な利回りについても十分に理解しておきましょう。アパートの一室に大家が住むとなると、それだけで一室分の家賃収入が減ってしまいます。ここまで計算に入れた上で、し、見込める収益を考えて投資することが大切です。

投資用物件以外でも大家が住めるケース

上記のような投資物件の他に、大家が住むことのできる物件として「賃貸併用住宅」というものがあります。

これは住宅の一部を賃貸として貸し出す物件で、例えば一階部分が大家の自宅で二階が賃貸になっているような物件を指します。

賃貸とし貸し出せるスペースは限られるため、投資用物件のように多くの収入を得ることはできません。

しかし賃貸収入をローン返済にあてられるため、投資というより建築費用を抑えて自宅を建てたい方や、将来は二世帯住宅にしたいと考えている方に向いています。

賃貸併用住宅の場合は自宅面積が50％以上あれば、低金利の住宅ローンを利用可能です。

ただし、後から住宅ローンの契約違反と判断されることがないよう、事前に金融機関へ自宅面積の広さなどをしっかり説明しておくようにしましょう。

収益物件に住むメリット

収益物件に住めば、利益を得ながら住居を確保できるだけでなく、土地を有効活用でき、さらに固定資産税や相続税の節税になることもあります。

家賃収入で自宅分も含めたローンを返済できる

家賃という毎月定額の収益が得られるアパート経営は、資金計画によっては月々の家賃収入の金額内でローンを返済できます。

つまり、家賃収入が返済金額より上回るようであれば、実質手出しなく運用できる可能性があるのです。

大家が別途自宅を建てたり、賃貸を借りたりする場合は自宅に関わる費用が発生しますが、収益物件に住むことでその必要がなくなります。

手出しのない資金計画を立てるには、空室率などを考慮した利回りを基に、ローンの返済金額や経費、税金などを計算して黒字運用ができるかどうかを考えます。

大家が住む一室は家賃収入が発生しないため、その分は差し引いて考えておきましょう。

なおアパート経営は空室のリスクだけでなく、競合のアパートができたり、築年数が経ったりすることで、家賃を下げざるを得なくなる可能性もあります。

必ずしも終始同じように収入を得られるとは限らないことは留意しておきましょう。

広すぎる土地を活用できる

全てを自宅にするには土地が広すぎる場合や、使っていない土地がある場合は、アパートを建てることで有効活用できる可能性があります。

使わない土地をそのまま放置していても、固定資産税がかかる上、定期的に手入れをしなければ雑草の発生などで近隣から苦情が出ることも考えられます。

土地を売ってしまえば大きな金額を手にすることができますが、あくまでも一度きりの、一時的な収入です。

その点アパート経営をする場合は、入居者が住み続ける限り、基本的に家賃収入が毎月入り続けます。安定した不労所得があればリタイア後の生活も安心でしょう。

節税できる場合がある

「いずれ自分も住もう」と考えてアパートを購入または建築したとして、相続税や固定資産税はどうなるのか、心配になる方もいるかもしれません。実はアパートを購入したり建てたりすることは相続税や固定資産税対策になる場合があります。

相続税

アパートを購入または建築した場合、建物と土地の両方で節税できる可能性があります。

・建物

相続税を計算するときは相続税評価額を用います。

現金を相続する場合は、相続した額面そのものが相続税評価額です。

不動産の場合は実際の取引額を参考に毎年相続税評価額が決められます。

これはおおむね公示価格の8割程度と言われています。

単純に考えると、現金であれば額面どおりの金額に相続税がかかることになりますが、同じ金額でアパートを購入または建築した場合、費用の8割程度にかかる相続税で済むというわけです。

またローンが残っている場合、残高そのものが負債として計上され、相続額から控除されます。

・土地

賃貸物件を所有している場合、条件を満たしていれば小規模宅地等の特例が適用され、200㎡までの土地の相続税評価額が50％に減額されます。

また、借家権割合でも相続税の減額が見込めるでしょう。居住者のいる賃貸物件がある土地は簡単に転用ができないため、財産としての価値が低くなります。そこで借地権割合が算出され、相続税が減額されるようになっているのです。借地権割合は地域ごとに異なりますが、おおむね30％に統一されています。

参考：国税庁

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

貸家建付地の評価（2022-06-29）

固定資産税

住宅用地は、規模に応じて特例が適用できるため、固定資産税を抑えることができます。

住宅用地の基準は住宅1戸につき定められているため、一つの土地に2戸住宅を建てた場合、400㎡までの課税評価額が1/6に軽減され、固定資産税が減額されることになります。

参考：東京都主税局　固定資産税・都市計画税（土地・家屋）【土地】７　土地の課税標準額の算出方法（固定資産税）（2022-06-29）

将来に備えられる

アパート経営に限りませんが、収益物件を持っていれば、病気や事故などで働けなくなった場合でも、全く収入がなくなるという事態を防げます。

収益物件に住んでいる場合、アパートローンの返済が終われば家賃がそのまま収入となるだけでなく、自宅の居住費用もかかりません。定年までにローンの返済が済むように設定しておけば、安定した老後資金を確保できるでしょう。

• 「自分が働けなくなったときの収入が心配」
• 「年を重ねてからもそれまでと同じように働けるだろうか」
• 「老後はゆっくりしたい」

などと考えている方にとって、こうした収入があることは大きなメリットです。

また自宅としている収益物件の一室は、他の部屋と同じ条件のため、正しい手続きを行えば再び賃貸としても貸し出しやすいはずです。

そのため万が一のときに相続人が処分に困るといった事態に陥りにくく、収益性のある不動産を遺産として残すことができます。

収益物件に住むデメリット

収益物件にはさまざまなメリットがありますが、大きな投資になるためデメリットについてもしっかり把握しておくようにしましょう。

空室リスクがある

アパートは比較的安定して収益を得られる投資用物件ですが、空室が多く発生した場合、当初の計画が狂ってしまうことも考えられます。

もちろん経営している間、全く空室ができないということは考えにくいですが、どの程度の空室率なら許容範囲なのか、購入前に試算しておくことも大切です。

さらに、市街地と郊外ではこの見積りも変わってきます。例えば都心の人気エリアで、1室～2室の空室が半年も続くようであれば管理体制を見直す必要があるでしょう。

また郊外で、駅も近くにないような場所なら、ある程度の空室はあり得るかも知れません。

最初の見通しが甘ければ、ローンの返済にも影響してくるでしょう。

ローンを返済できなくなると、最悪の場合物件を手放さなければならなくなるため、アパート経営はあくまで投資家目線で管理を行っていく必要があります。

そのためには二人三脚で相談に乗ってくれる不動産会社に相談することも大切です。

空室リスクはアパートの立地や建物の性能、設備、管理体制によって大きく変わります。

土地から購入する場合は、長期的な目線で投資に適した立地を選択してください。

どのような間取りが人気なのか、また喜ばれる設備にはどういったものがあるかなどについても把握して、反映するようにしましょう。

耐震強度はもちろんのことですが、劣化等級も気にしておきたい基準です。

劣化等級は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく、住宅性能表示制度により定められているもので、劣化対策が行われている程度を表しています。

アパートは長期に渡り運用する資産です。借りてくれる人に気持ちよく住んでもらうためにも、こうした基準を十分に満たしているかしっかり確かめるようにしましょう。

修繕費の確保が必要である

アパートは定期的に修繕する必要があります。

そのための費用も計画に入れ、収益から予算を確保しておきましょう。

設備の故障や劣化による修繕だけでなく、劣化予防のための修繕や、外壁、屋根などの大規模修繕が必要になることも念頭に置いておかなければいけません。

築年数が経てばその分修繕するところも増えてきますし、そもそも古めかしい外観や部屋では、空室のリスクを上げてしまいます。

資金不足で修繕を後回しにするようなことがあれば、こうしたリスクはより高まるでしょう。

修繕計画外のトラブルとして、よくあるのが配管のつまりです。

場合によっては大がかりな配管工事になることもあり、出費も高額になることが予想されます。

修繕費用をプールしていなければ、予想外の出費にその月の家賃収入ではまかなえない、支払えないといった事態も起こり得ます。

修繕のための費用は余裕を持って計画的に積み立て、いざというときにあわてなくて済むよう準備しておくようにしましょう。

入居者トラブルが起きる可能性がある

家賃の滞納をはじめ、騒音やマナーに関するトラブルなど、複数の人が居住するアパートでは入居間のトラブルが起こりやすいものです。

また退去時の原状回復を巡って起きるトラブルはとても多く、その原因の多くは入居者と大家の認識のズレにあります。

契約書は細部まで明記し、入居者が契約前にきちんと条件を確認する体制を、不動産業者を通じて整えておくことが重要です。

大家が同じアパートに住むことで、居住空間が近くなり、住まなければ気付かなかったトラブルに出会うこともあるでしょう。

他の住人から苦情がくる前に大家自身が問題に気づけることは良いことですが、そのことがかえって「大家さんがうるさい」「いつも見ている」といったあらぬトラブルにつながることも考えられます。

入居者からネガティブな印象を持たれてしまわないよう、居住空間が近いことを利用して入居者と良い関係を作れば、早めにトラブルを解決できたり、トラブルそのものを減らせたりするかもしれません。

まとめ

収益物件に住むと、固定資産税や相続税などを節税できる可能性があり、老後の収入源としても期待できます

。一方で、高額な修繕費や空室のリスク、入居者トラブルなどのデメリットについても理解しておく必要があります。

収益物件に住みながら安定した収入を得るためには、計画段階で想定している利回りが適切かどうか、しっかり検討しておくようにしましょう。

アパート経営による投資にはさまざまなメリット・デメリットがありますが、うまく運用していくためには、不安や疑問を相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。

自分の目的とする投資を成功させるためにも信頼のおける不動産会社を選びましょう。